おそらく、このサイトをご覧になっている多くの方が、初めてマンションを売却されるのではないでしょうか?
不動産取引の専門知識がない方でも、安心して、満足できるよう、マンション売却の流れと手順を解説します。
マンション売却の流れには、失敗しやすいポイントや、売主が損をする間違いがあります。
その点はとくに詳しく、ご説明いたします。
- 住宅ローンの残債を調べる
- 売却相場を自分なりに調べる
- マンション売却の費用を知る
- マンション売却の予備知識を得る
- 不動産屋にマンション査定を依頼する
- 不動産屋を選ぶ
- 媒介契約を締結する
- 売り出してから不動産会社の仕事をチェックする
- 物件の整理整頓をする
- 内覧を受け入れる
- 購入申し込みを受け取る
- 売買契約を締結する
- 引越し準備をする
- 残金決済・マンションの引き渡し
1.住宅ローンの残債を調べる
マンション売却を始める人に、まずして欲しいことは住宅ローンの残債額を調べることです。
マンションは、売却代金で住宅ローンの一括返済をして、抵当権を外さないと、所有権の移転登記ができません。つまり、ローン残高を下回る価格で売却しても、マンションを買主に引き渡すことができないのです。(預金で一括返済できる場合を除く)
もちろん、少しでも高く売ることを目指すのですが、「最低限、ココまでなら値下げできる」という最低ライン(価格)を知っておく必要があります。
また、このあとマンション査定をした際に、不動産屋にローンの残債を尋ねられる、という事情もあります。
ローン残高を調べる方法
- ローンを組んだときに銀行からもらった「支払い予定表」を確認する
- 団体信用保険の「年末残高予定表」という葉書を確認する
- 借り入れをしている金融機関に問い合わせる(電話でOK)
2.売却相場を自分なりに調べる
マンションの売却相場は、所有者自身で調べることができます。
いきなり不動産屋に尋ねても構いませんが、ある程度のデータを持ったうえで営業の話を聞いたほうが、説明を理解しやすいですし、営業のいい加減さを見破ることもできます。
マンションの売却相場を調べる
- 過去の取り引き金額を知る → 土地総合情報システム
- 過去の取り引き平米単価 → レインズ マーケット インフォメーション
- 現在、売り出し中の物件情報 → SUUMO(スーモ)・HOME4U
詳しくは、下の記事で紹介しています。
3.マンション売却の費用を知る
住宅ローンの残債を調べ、売却相場を調べたら、忘れずに売却費用も確認しておきましょう。
売却費用を計算せずにギリギリで売ると、仲介手数料を支払えず苦労することに・・。
仲介手数料は(売買契約・引き渡し)2回に分けて、不動産会社に支払います。
買主から受け取る(手付金・売買代金)から支払うことができます。
現金を用意する必要は、ありません。
4.マンション売却の予備知識を得る
誰も教えてくれないけど、知っていて損をしないマンション売却の知識を確認しておきます。
ざっと目を通すだけでも、困ったときに思い出せるので重宝します。
5.マンション査定を依頼する
自分で売却相場を調べても、最終的にはプロの不動産屋に意見を聞く必要があります。
マンション査定は、ネットで一括査定を申し込みます。
昔のように、一軒ずつ不動産屋を訪ねて回ることはなくなりました。
一括査定のメリット
- 一度の入力で複数の業者に同じ情報を提供できる
- 1社~6社まで、気になる不動産会社に依頼が可能
- 定休日・担当者の不在を気にせず、簡単で気軽に査定
- 査定結果はメールでも受け取れる、気になれば後日訪問もOK
- 複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額の違いを知る
- 比較できるから、不動産会社の取捨選択が簡単
5-2.マンション売却の査定サービス
マンションの売却査定には、リスクを分散するため、2つ以上の査定サービス(無料)を利用します。
大手だけの査定サービスの「すまいValue」と、準大手から地元の中小までが揃った「HOME4U」の組み合わせがバランス良いでしょう。
6.不動産屋を選ぶ
一括査定では、複数の不動産営業に会うことができます。ぜひ、マンションをより高く・より早く、売ってくれる不動産屋を厳選してください。
不動産屋には、得意不得意があります。また、営業マンの成績にも優劣があります。
あなたの大切な資産を預けるに値する営業かを問い続けてください。
マンション売却 | 売却価格 | 売却期間 | 対応と手続き |
得意な業者 | 高く売れる | 短い | スムーズ |
不得意な業者 | 安くしか売れない | 長い | トラブル |
7.媒介契約を締結する
不動産会社と担当営業を決めたら、媒介契約を締結します。
媒介契約とは、「あなたの会社から、売り出してください」と不動産会社に依頼する契約です。
媒介契約で大事なことは、マンションの販売価格をあなたが決めるということ。
安い価格で、手早く儲けようとする営業マンの言いなりになっては損をします。
事前に調べたマンション相場と、複数の営業から聞いた査定額の根拠をベースに、あなた自身で決めます。
7-2.媒介契約の種類を決める
媒介契約は、大きく分けて2種類あります。
一社だけにお願いする専任媒介契約。
複数の不動産会社から同時に売り出す一般媒介契約。
媒介種類は、それぞれにメリットとデメリットがあります。
専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
売り出す不動産屋 | 1社のみ | 1社のみ | 何社でも |
売主が買主を見つける | できない | できる | できる |
売却状況の報告 | 必ず状況を報告 1週間に1回以上 | 必ず状況を報告 2週間に1回以上 | 報告義務なし (売主が訊けばOK) |
レインズへ登録 | 必ず登録 (5日以内) | 必ず登録 (7日以内) | 登録義務なし (頼めば登録) |
宣伝広告費 | 多い | 多い | 一社あたりは少ない |
囲い込みの心配 | あり | あり | なし |
8.売り出してから不動産会社の仕事をチェック
不動産会社と媒介契約を締結すると、いよいよマンション売却がスタートします。
売り出してから、不動産会社がしっかり仕事をしているか、定期的にチェックしてください。
チェックするのは、インターネット広告とチラシです。
8-2.囲い込みされていないか?
売主に損をさせてでも儲けようと「囲い込み」をする不動産会社もあります。
(一社だけの)専任媒介だと、他社の紹介客を勝手に断ったり、値下げを強要されることも少なくありません。
9.物件の整理整頓をする
売れる不動産会社をシッカリ選んだら、集客とお客様の案内などは担当営業に頑張ってもらうしかありません。
あなたは整理整頓と内覧対応をします。
整理整頓は、ガッツリ物を減らして、掃除を続けること。
昨日よりもキレイになるように、毎日(売れるまで)繰り返し行います。
10.内覧を受け入れる
適正な販売価格で、普通に広告活動をしていれば、月に2~5件ほどの内覧希望があります。
なるべく、お客様の都合に合わせてスケジュール調整をしてください。
初めての内覧の場合は、担当営業が内覧の準備やお客様から「よく質問されること」をレクチャーしてくれます。
11.購入申し込みを受け取る
5件ほど順調に内覧客を迎えれば、そろそろ購入の申込(買い付け)があるころです。
購入申込書には、買主の希望条件が記入されています。
- 購入希望額(値下げ交渉)
- 手付金の額
- 引き渡し希望日
- ローン利用の有無
もっとも悩ましいのが値下げ交渉がある場合です。
どの程度、買主の希望に沿えるのか、担当営業と相談しましょう。
12.売買契約を締結する
購入希望者との交渉が済めば、すぐに売買契約の締結です。
内覧~購入希望~売買契約までを、一日で済ませる不動産屋もあります。
しかし通常は、内覧日の次の週末に売買契約を設定するのが一般的でしょう。
慌ただしく感じますが、担当営業が必要な書類などを指南してくれます。
売買契約当日は、署名・押印・手付金を受け取る、流れになります。
13.引越し準備をする
引っ越しの準備は、売買契約締結~残金決済・引き渡しまでに行われなければいけません。
ただし、万が一、買主のローンが否認される可能性もあるので、「融資承認取得期日」を過ぎてから、引越し日を確定させたほうが良いでしょう。
14.残金決済・マンションの引き渡し
最後に、売買代金の残金を受け取り、マンションを引き渡して終了です。
引き渡しは、平日の午前中、銀行の支店で行われます。
決済・引渡し日までに、引っ越しや住民票の移動などすべてを終わらせるようにします。
なお、(住宅ローン)一括返済の手続きに数日間かかる銀行もあります。
引き渡し日が決定したら、すぐに借入先の銀行に連絡しましょう。
マンション売却の税金
マンションの売買契約では、契約書に必ず収入印紙を貼付します。
印紙税という、れっきとした税金ですが、すでにマンションの売却費用の項目で紹介しました。
印紙税のほかに、マンションを売却して利益が出た場合に発生する税金が「譲渡所得税/住民税」。
この80万円から、買ったとき・売ったときの費用を差し引くことができる。
(仲介手数料・印紙代・移転登記費用などが対象)
諸費用を引いても、なお利益が出ている場合、3,000万円特別控除という特例が適用できます。
つまり、マンション売却で(諸費用を引いて)さらに3,000万円以上、利益が出ないと、譲渡所得税・住民税はかかりません。
売却益が出る場合には、確定申告が必要です。
マンション売却のよくある質問
マンション売却でよくある質問をまとめて紹介していきます。
- 部屋をリフォームしてから売り出すべき?
- 売却せず、賃貸にだすのは、どうですか?
- 離婚・自殺など売却理由は話すべきですか?
- とりあえずメールで査定額だけ知ることはできますか?
リフォームしてからマンション売却?
ペットを飼育していて、壁紙・床材に著しい汚れ、破損、匂いがある場合には、最低限のリフォームを検討されることもあります。
しかし、普通に生活していた使用感、損耗はリフォームせずに、そのまま売り出して構いません。
理由として、リフォーム代をかけた分だけ、売却代金が高くなるとは限らないからです。
リフォーム業者と協力関係にある不動産屋はリフォームを勧めることがありますが、多くの場合、リフォーム業者が儲かり、不動産営業は業者から紹介料を受け取っています。
マンション売却せず、賃貸にだすのは?
住宅ローンの返済中であれば売却、ローンが完済しているマンションならば賃貸に出しても良いと思います。
賃料収入が、住宅ローンの支払いより多ければ儲かるほど、大家業は単純ではありません。マンションの管理費・修繕費、固定資産税・都市計画税など、利回りを下げる固定費は多くあります。
また、空室リスクと、入居者が入れ替わる際の原状回復費や仲介手数料など、出費は多く、手残りは少ないが現実です。
ただし、住宅ローンが完済しているのであれば検討しても良いでしょう。
離婚・自殺など売却理由は話すべきですか?
マンション売却では告知事項と言って、心理的瑕疵の有無を明示する必要があります。
自殺した部屋の場合は、買主に告知をしなければいけません。一方、離婚が原因でマンション売却するのは、(今のところ)告知事項にあたりません。
マンションを売る人には、この境界が分からないでしょう。心配なようであれば担当の不動産営業に相談することをお勧めします。
とりあえずメールで査定額だけ知ることはできますか?
とりあえず、資産状況をチェックしたい。将来マンション売却するときの参考にしたいと査定をされる方は少なくありません。
不動産屋にしつこく営業されるのも面倒ですから、メールで査定額だけ知ることはできます。
「必要な場合には、こちらから連絡します」と備考欄に記入すれば、電話や訪問などやされないのが一般的です。